Ekspertiz raporunda gayrimenkul değeri neden düşük çıkar?

Bir gayrimenkul satış sürecine girdiğinde, gayrimenkulün ekspertiz raporuna ihtiyaç duymasının başlıca nedenleri, banka kredisi kullanılması, alan kişinin yabancı uyruklu olması veya alıcı adayının gayrimenkulün piyasa değerini öğrenmek istemesi gibi nedenler olabilir.

Bizim üzerinde duracağımız konu, diğer raporlama süreçlerinde çıkan sonuçların daha az itilaflı olmasından dolayı, banka kredisi kullanımında, bankanın ihtiyaç duyduğu ekspertiz raporu süreci olacak.

Öncelikle bilinmesi gereken, bankanın gayrimenkul için gönderdiği eksperler banka çalışanı değil, başvurduğu ekspertiz şirketinin bir çalışanı ya da serbest çalışan bir değerleme uzmanıdır.

Bu nedenle “eksper krediyi onaylamadı” gibi sarf edilen söylentiler gerçeği yansıtmazlar. Eksperler sadece kendilerinden istenilen mülk ´ün raporlanması ve bankaya bildirilmesi ile sorumludur. Eksperler kredi onayı yapmazlar!

Eksperler, hazırladıkları ekspertiz raporunun son sayfasında mülk ‘ün resmi değeri ve piyasa değeri olmak üzere iki çeşit fiyat değerlemesi yaparlar.

Resmi değer ve piyasa değeri

Resmi değer; gayrimenkulün tapu ve belediyede bulunan proje dosyasındaki, sadece projedeki resmi alan ve yasal veriler esas alınarak, mülk sahibinin sonradan eve kattığı değerler göz önünde bulundurulmadan oluşturulan raporlamadır.

Örnek olarak, site içerisinde bir dairenin tapudaki bilgilere göre 100m² büyüklüğünde ise, mülk sahibinin daha sonradan tadilat ile ortak kullanım alanından eve dahil ettiği bölgeler veya yine mülk sahibinin daire için aldığı lüks bir mutfak ya da kapatılarak daire içine dahil edilen balkon gibi masraflar, resmi değer ekspertiz raporlarında dikkate alınmazlar. Banka ve resmî kurumların öncelikli olarak dikkate aldıkları gayrimenkulün ekspertiz rapor değeride gayrimenkulün resmi değeri olacaktır.

Bu gibi nedenlerle mülk sahibi ve alıcının mutabık kaldıkları satış fiyatı genellikle ekspertiz değerinden daha fazla olmaktadır.

Piyasa değeri, gayrimenkulün mevcut durumu değerlendirilerek, gayrimenkul üzerinde yapılan tadilat, bakım, mülk üzerindeki demirbaşlar dikkate alınarak hazırlanan, gayrimenkulün o anki ekspertiz tarafından belirlenen tahmini satış bedelini gösteren ekspertiz raporunda bulunan fiyatlamadır.

Ekspertiz raporunda bulunan gayrimenkulün piyasa değeri genellikle satış fiyatına yakin olmakla birlikte, banka ve kurumlar tarafından dikkate alınmamaktadır ve bu değer sadece raporu ısmarlayan kişiye/kuruma bildirilmektedir. Ekspertiz raporlarında sıkça görülen diğer bir konu ise evin toplam metrekaresidir; örnek olarak, alıcının 100m² olarak satın almak istediği ev, eksper tarafından yapılan ölçümlemede 80m² olmasıdır, ekspertiz değerlemeyi bu metrekare üzerinden yapmaktadır.

Birden fazla eksperin yaptığı ekspertiz raporunda neden değer farkı olur?

Değerleme uzmanları gayrimenkulü sübjektif değil, objektif olarak değerlendirselerde, bazı konularda fikir ayrılıkları ya da görüş farklılıkları olabilir. Eksperler arasındaki değerleme farkları mesleki hata değil sadece yorum farkıdır. Bu farklar ayni sitede bulunan dairelerde oldukça az olmakla birlikte, müstakil evlerde artış gösterebilir.

Eksperlerin objektif olarak hazırladıkları eksiksiz anlatımlı rapor, ekspertizi isteyen banka genel merkezine gönderildiğinde, Banka’nın konusunda uzman bir çalışanı bu raporlamayı inceler, gözden kaçan bir nokta varsa tekrar düzeltilmesi için yenileme ister veya eksper raporunun son halini kredi başvurusunda bulunulan banka şubesine onaylanarak gönderir.