GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDAN ELDE EDİLEN KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkul alım-satım arasındaki değer farkı, gelir kazanç artışı olarak değerlendirilir ve gelir vergisine tabi olur.

Bu kazancın gelir vergisine tabi tutulmadığı istisnai durumların başında alım-satım süresinin 5 yıldan fazla olması, kentsel dönüşümden dolayı tapu değişikliği ve gayrimenkulün bedel ödenerek alınmamış olması gelir. (miras, bağış yolu ile elde edilen gayrimenkul hakkı)

Bu mevzuda en sık karşılaşılan konu, gayrimenkul alış tarihinden 5 yıl süre geçmesinden sonra yapılan satıştan doğan kazancın, bu gelir vergisinden muaf tutulmasıdır.

Alım satım tarihleri arasında yapılan bu hesaplama, gayrimenkul alımında düzenlenen tapunun üzerinde yazan tarih esas alınarak yapılır. (daha önceden o mülkte, yeni sahibinin oturdugu ispatlandığında farklı hesaplamalar mevzu bahis olabilir)

Gayrimenkulün 5 yıldan önce satılması durumundan elde edilen kazanca “safi değer artışı” denir. Alim satım sırasında oluşan pozitif fiyat farkı, TÜIK´in açıkladığı yurt içi üretici fiyat endeksi (YI-ÜFE) artış oranı ile yıl bazında artırılarak tespit edilir. (bakınız, www.tuik.gov.tr )

Bulunan bu kazançtan 2020 yılı için açıklanan 18.000TL istisna tutarı, alım sırasında ödenen vergi, harçlar düşülür ve vergiye tabi tutulacak miktar bulunur. (kredi kullanımında ödenen faiz bedeli ´de bu hesaplamaya dahil edilir)

Emlak ilan sitelerinde 1.000.000TL değerindeki gayrimenkullerin açıklamalarında bulunan “400.000TL´ye kadar krediye uygun” satış ibareleri bu nedenden dolayı yazılmaktadır.

Örnek bir hesaplama; (kredisiz)

2016 yılında 400.000TL´ye alınan gayrimenkulü 2020 yılında 1.000.000 TL´ye satımından doğan gelir vergisi ödemesi yaklaşık olarak 50.000 TL dir.

• 2016-2020 arası %95 ÜFE endeks artışı ile evin alış değeri 780.000 TL
• Tapu harç masrafı 20.000 TL (%2)
• 2020 için vergiden muaf tutulan istisna 18.000 TL

• 1.000.000TL satış bedeli – 780.000 TL alım değeri = 220.000 TL Net kar

• 220.000 TL – 18.000 TL istisna = 202.000 TL Gelir vergisi matrahı

• 202.000 TL – 20.000 TL Tapu harç masrafı = 182.000 TL Net Gelir vergisi matrahı

2020 yılı gelir vergisi

22.000 TL´ye kadar                                                                                                %15

22.000 TL – 49.000 TL arası                                                                                   %20

49.000 TL -120.000 TL arası                                                                                  %27

120.000 TL- 600.000 TL arası                                                                                %35

600.000 TL ve üzeri                                                                                  %40

_{(22.000 TL’ye kadar %15 / 22.000 TL-49.000 TL arası %20 /49.000 TL-120.000 TL arası %27 / 120.000 TL – 600.000 TL arası %35 uygulanmak üzere)}                                                       

22.000 TL’ye kadar                            3.300 TL

22.000 TL – 49.000 TL arası               5.400 TL

49.000 TL -120.000 TL arası              19.170 TL

120.000 TL -182.000 TL arası            21.700 TL       

Yıl içeresinde yapılan birden fazla alım satım işlemleri ticari bir aktivite olarak değerlendirilerek ayrı  bir hesaplanmaya tabi tutulmaktadır.

2020 YILI İÇİN BAĞIŞLAR VE MİRAS YOLU İLE KALAN GAYRİMENKUL VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ İSTİSNA TUTARLARI

Eş ve çocuklardan her biri için ayrı miras hisselerinde            306.603 TL

Çocuksuz eşin miras hissesinde                                             613.582 TL

Bağışlarda                                                                                  7.060 TL